沈阳 典型住宅价格指数系统是一套对沈阳市房地产价格走势进行调查、研究、预测的科学体系，是在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，通过对沈阳市各区域房地产项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映沈阳市房地产市场微观领域的运行态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对整个沈阳市房地产市场的反映和监测。

根据沈阳市的地理位置、房地产发展状况、各区域居民的消费水平以及购买力水平，现将沈阳房地产市场按沈阳市内行政区域划分为八大片区，并在八个片区中共选取了19个具有代表性的典型样本项目，其中已有3个项目售磬。其中典型片区包括和平区、沈河区、铁西区、大东区、于洪区、浑南新区、皇姑区（无典指项目）、沈北新区；典型样本包括五洲商业广场（售磬）、五里河城、沈阳昌鑫置地广场、年华国际大厦、地王·国际花园、盛华苑、格林·自由城、千缘·爱城（售磬）、宏伟金都、万恒东方俪城、城建·东逸花园、万科·金色家园（售磬）、万科·中央公园、亚都茗苑、金奥新城、中房·金河花园、万科·新榆公馆、中国女人街、泉涌新镇 阳光100国际新城（新增样本项目）。

一、综述

(一) 当前沈阳市房地产市场运行特点

1．房地产用地快速向郊区扩展

由于核心城区存量土地减少，2006年房地产开发用地基本上在二、三环之间，交易主力在沈阳市的东西两端。西端于洪区，东端为大东区和东陵区。

2．中小户型商品住宅市场需求旺盛

1～4月份，实际销售住宅面积每套平均为95.28平方米，同比下降9.2%。在实际销售商品住宅中，100平方米以下占交易总量53.2%，每平方米4000元以下占75.7%。从中看出，中小户型和中低价位商品住宅是主流需求，并呈现出供不应求的局面。

3．存量房交易量有所回升

4月当月存量房交易面积46.8万平方米，同比增长15.4%，其中存量住宅交易面积37.4万平方米，同比增长26.5%，开始止跌回升。

4．增量商品房和存量房交易量呈现新的比例关系

1～4月份，增量房销售面积和存量房交易面积比例为2.38：1。增量房远远超过存量房的交易量，这是沈阳市房地产市场发生的一项重大变化，标志着房地产市场进入了以增量房为主，以存量房为辅的一个崭新局面。

5.春季房交会取得优异成绩

4月20日～24日，我市成功举办了“中国·沈阳第十一届房地产交易展示会”，历时5天，取得了预期成果。房屋签约面积202.1万平方米，签约额54.07亿元；其中商品房签约面积104.15万平方米，签约额32.26亿元，分别占签约总量的51.5％和59.7％。本届“房交会”全面展示了沈阳房地产业的良好形象。

6．住宅郊区化进程加快

由于核心城区房价昂贵，市场热点已开始从城市中心区向城市周边扩散。其一，沈阳城市交通进步十分迅速，大规模开展高速公路、轨道交通、内环、二环、市区干线道路建设，地铁正在加速修建；其二，沈阳市私家车快速增长，目前已达17万辆；其三，浑南新区、棋盘山风景区、沈北新区正在加速开发，这一切，不仅为沈阳市住宅郊区化提供了可能，而且大大加快了其进程。

7．境外和外地开发商的开发份额大幅提高

由于沈阳投资洼地效应凸显，沈阳房地产市场成为外埠资本和国际资本投资的热点。当前我市的大型地块的买家多是外埠资本和境外资本。在1～4月份商品房销预售前30名中，境外开发商和外埠开发商占了12名，几乎要和本地开发商平分天下。

8、当前我市房地产市场存在的主要问题

房地产市场交易仍在受调控政策影响;存量房市场发展相对滞后;节能住宅在沈推行缺乏应有的动力机制;商品房涨价的压力较大;基础设施配套无法适应房地产开发需求;商品房的交易与质量投诉居高不下。

(二) 当前沈阳房地产市场形势总体判断

1．土地供应与沈阳市房地产业发展相协调

当前，我市土地市场运行良好，土地出租全部实现市场化；土地供应与我市土地资源的现状相适应，基本上保证了沈阳市经济快速发展和房地产业的需要。

2．投资销售比例关系良好

1-4月份，我市房地产投资销售比为251.2%，销售额高于投资额一倍半。虽然一季度处于冬季，房地产投资受到一定限制，但能达到这样高的比例，说明市场需求十分旺盛。

3．房价稳中有升

1～4月份，我市增量商品房和商品住宅价格分别同比增长3.8%和2.5%,存量房和存量住宅价格同比分别上涨3.3%和1.7%。无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行，稳中略升的良好态势。