沈阳 典型住宅价格指数系统是一套对沈阳市房地产价格走势进行调查、研究、预测的科学体系，是在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，通过对沈阳市各区域房地产项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映沈阳市房地产市场微观领域的运行态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对整个沈阳市房地产市场的反映和监测。

根据沈阳市的地理位置、房地产发展状况、各区域居民的消费水平以及购买力水平，现将沈阳房地产市场按沈阳市内行政区域划分为八大片区，并在八个片区中共选取了19个具有代表性的典型样本项目，其中已有3个项目售磬。其中典型片区包括和平区、沈河区、铁西区、大东区、于洪区、浑南新区、皇姑区（无典指项目）、沈北新区；典型样本包括五洲商业广场（售磬）、五里河城、沈阳昌鑫置地广场、年华国际大厦、地王·国际花园、盛华苑、格林·自由城、千缘·爱城（售磬）、宏伟金都、万恒东方俪城、城建·东逸花园、万科·金色家园（售磬）、万科·中央公园、亚都茗苑、金奥新城、中房·金河花园、万科·新榆公馆、中国女人街、泉涌新镇 阳光100国际新城（新增样本项目）。典型样本项目物业类型包括住宅、商用物业、别墅三类。

一、综述

（一）1～5月份沈阳市房地产市场运行特点

1.房地产开发建设势头强劲

1～5月份，我市房地产完成投资同比增长39.5%，施工面积同比增长40.7%，新开工面积同比增长54.6%，均属于快速增长范畴。开发建设提速，导致商品房批准入市幅度增大。1～5月份，批准入市商品房同比增长61.72%，其中商品住宅同比增长80.2%，商品住宅套数同比增长61.7%，创历史的新高。

2．房价稳中有升

按房产局合同备案数据，商品房销预售价格为3353元/平方米，比去年同期增长2.9%，商品住宅销预售价格为3134元/平方米，同比增长2.4%。

1～5月份，我市存量房平均价格为每平方米2159元，同比上升3.6%；其中存量住宅平均每平方米2142元，同比上升4.2%。

1～5月份沈阳市房屋销售价格指数106.7，即与去年同期比增长6.7%；其中商品房价格指数106.4，即与去年同期比增长6.4%；二手房价格指数107.6，即与去年同期比增长7.6%。无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行，稳中略升的最佳态势。

3．房地产交易以增量商品房为主

1～5月份，增量房销售面积和存量房交易面积比例为1.96：1，增量房远远超过存量房的交易量，这是沈阳市房地产市场发生的一项重大变化，标志着房地产市场进入了以增量房为主，以存量房为辅的一个崭新局面。

4．住宅市场热点迅速向近郊区扩散

由于核心城区土地昂贵且极甚稀缺，促使住宅市场热点已开始从城市中心区向城市周边扩散。尤其市中低价位楼盘，在一环以内难以寻觅，大批量集中于一环以外的区域，其中有一部分开始向二环以外扩散。

5.商品住宅的环境出现质的变化

在居民对商品住宅的户型和价位极其关心的同时，人们的环保和人文意识普遍增强。为此，沈阳市开发商为了满足居民的需求，已经十分重视园区的绿化、景观设计，出现了一大批生态居住区。最近我市媒体开展“景观地产”、“公园地产”、“花园社区”的评比活动，充分反映了我市住宅的生态环境和人文环境发生了较大变化，上了一个大台阶。

6.当前我市房地产市场存在的主要问题

当前沈阳市房地产业存在的比较突出问题如下：中小户型普通商品房用地矛盾突出； 基础设施配套落后于住宅建设需求；受国家宏观调控政策影响，存量房市场发展相对滞后；部分房地产开发企业对宏观调控形势仍然心存疑虑；节能住宅在沈推行缺乏应有效的动力机制。

（二）当前沈阳房地产市场形势总体判断

1.商品住宅供求结构明显改善

1～5月份，我市商品房销售套均面积94.97平方米，100平方米商品房占销售面积的52.7%，每平方米4000元以下占83.9%，比较接近国家宏观调控的要求。

2．投资销售比例关系良好

1～5月份，我市房地产投资销售比为154.1%，销售额高于投资额54.1%。虽然一季度处于冬季，房地产投资受到一定限制，但能达到这样高的比例，说明市场需求十分旺盛。